전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나, 계약 이후 집이 경매에 넘어간 사실을 알게 되었다면 임차인은 큰 불안감을 느낄 수밖에 없습니다. 특히 집주인과 연락이 되지 않거나 이중계약, 신탁사기 등 전세사기가 의심되는 상황이라면 무엇부터 해야 할지 막막할 수 있습니다.
하지만 전세보증금을 돌려받지 못했다고 해서 무작정 기다리는 것은 좋은 방법이 아닙니다. 피해 상황을 확인하고 관련 자료를 확보한 뒤 자신의 임차권을 보호하면서 필요한 법적 절차를 검토해야 합니다.
이번 글에서는 전세사기를 당했을 때 법적 절차를 포함한 대처방법에 대해 알아보겠습니다.
1. 전세사기를 당했을 때 대처방법
-관련된 자료 확보
전세사기 피해가 의심된다면 가장 먼저 해야 할 일은 계약과 관련된 자료를 확보하는 것입니다.
전세보증금을 돌려받기 위한 민사절차뿐만 아니라 전세사기 피해자 지원을 신청하거나 형사고소를 진행할 때도 계약 및 피해 사실을 입증할 자료가 중요할 수 있습니다.
따라서 다음과 같은 자료를 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.
- 임대차계약서
- 전세보증금 계좌이체 내역
- 계약금 및 잔금 지급내역
- 확정일자 관련 자료
- 주민등록등본 또는 초본
- 부동산 등기부등본
- 임대인과 주고받은 문자메시지나 카카오톡
- 보증금 반환을 요구한 기록
- 내용증명 발송 자료
- 공인중개사와 주고받은 자료
HUG 전세피해지원 관련 절차에서도 확정일자부 전세계약서, 등기부등본, 전세금 입금내역, 주민등록 관련 서류, 계약해지 통보 내역 등이 주요 자료로 활용됩니다.
따라서 문제가 발생한 뒤 자료를 찾기보다는 처음부터 한곳에 정리해 두는 것이 좋습니다.
-등기부등본 다시 확인하기
전세사기가 의심된다면 현재 부동산의 권리관계가 어떻게 되어 있는지 확인해야 합니다.
계약 당시 등기부등본을 확인했더라도 계약 이후 상황이 달라졌을 수 있습니다. 따라서 현재 등기부등본을 다시 발급받아 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정 등 새로운 권리관계가 발생하지 않았는지 확인하는 것이 중요합니다.
특히 주택에 경매나 공매가 진행되고 있다면 단순히 집주인에게 보증금을 달라고 요구하는 것만으로는 충분하지 않을 수 있습니다.
이 경우 배당과 관련된 절차와 자신의 권리관계를 확인해야 하므로 신속하게 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.
-임대인에게 보증금 반환 요구
임대차계약이 정상적으로 종료되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 반환 요구 사실을 남겨두는 것이 중요합니다.
전화로만 이야기하기보다는 문자메시지나 내용증명 등 나중에 확인할 수 있는 방법을 활용하는 것이 좋습니다.
특히 내용증명을 이용하면 언제 어떤 내용으로 보증금 반환을 요구했는지 증거를 남기는 데 도움이 될 수 있습니다.
내용증명에는 일반적으로 임대차계약의 내용과 계약 종료 사실, 반환받아야 하는 보증금액, 보증금 반환 요구 등의 내용을 명확하게 작성합니다.
다만 내용증명을 보냈다고 해서 그 자체로 보증금을 강제로 받아낼 수 있는 것은 아닙니다. 상대방에게 자신의 의사를 명확하게 전달하고 해당 사실을 증명하기 위한 수단으로 이해하는 것이 좋습니다.
-임차권등기명령
전세보증금을 돌려받지 못했는데 새로운 집으로 이사를 해야 하는 경우라면 특히 주의해야 합니다.
임차인의 대항력이나 우선변제권과 관련된 문제가 발생할 수 있기 때문에 아무런 조치 없이 먼저 전출하거나 집을 완전히 비우는 것은 신중해야 합니다.
이때 검토할 수 있는 제도가 임차권등기명령입니다.
임차권등기명령은 임대차가 종료되었지만 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청할 수 있는 제도입니다.
HUG도 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 경우 임대인의 동의 없이 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 안내하고 있습니다.
중요한 점은 임차권등기명령을 신청했다고 바로 이사하거나 전출해서는 안 된다는 것입니다. 실제 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사나 전출을 진행해야 임차인의 권리보호에 문제가 생기는 것을 예방할 수 있습니다.
-전세보증금 반환보증에 가입한 경우
전세계약 당시 HUG 등의 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관의 보증이행 절차를 확인해야 합니다.
HUG의 경우 계약기간 종료 후 일정 요건에 해당하는 보증사고가 발생하면 사고통지와 이행청구 등의 절차를 진행할 수 있도록 안내하고 있습니다.
보증에 가입되어 있다고 해서 아무런 절차 없이 자동으로 보증금이 지급되는 것은 아니므로 보증기관에서 요구하는 사고 요건과 신청기한, 제출서류 등을 반드시 확인해야 합니다.
계약서와 보증서, 등기부등본 등 필요한 자료를 준비하고 자신의 계약이 보증이행 요건을 충족하는지 해당 보증기관을 통해 확인하는 것이 좋습니다.
-전세피해지원센터에서 상담받기
전세사기가 의심되는데 혼자 판단하기 어렵다면 HUG 전세피해지원센터를 이용하는 것도 방법입니다.
전세피해지원센터는 전세금을 돌려받지 못했거나 돌려받지 못할 우려가 있는 피해자를 대상으로 법률상담과 지원 프로그램 연계 등을 제공하고 있습니다.
피해 유형과 요건에 따라 법률상담뿐 아니라 주거지원이나 금융지원 등과 연계될 수 있습니다.
또한 법무사 상담에서는 지급명령, 임차권등기명령, 경·공매 및 집행 절차 등을 상담할 수 있고, 변호사 상담에서는 보증금 반환청구, 손해배상청구, 형사고소 등 민·형사상 절차에 관한 상담을 받을 수 있습니다.
따라서 전세사기 피해가 의심된다면 처음부터 혼자 모든 법률절차를 판단하기보다는 현재 상황에 어떤 절차가 필요한지 상담을 통해 확인하는 것이 좋습니다.
-전세사기피해자 결정 신청
전세사기 피해가 발생했다면 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 전세사기피해자 결정 및 지원 대상 여부도 확인해볼 필요가 있습니다.
다만 전세보증금을 돌려받지 못했다고 해서 모든 임차인이 자동으로 전세사기피해자로 결정되는 것은 아닙니다.
법에서 정한 요건과 피해 상황에 따라 판단되므로 자신의 계약이 해당하는지는 관련 기관을 통해 확인해야 합니다.
전세사기피해자로 결정되는 경우에는 피해 상황과 요건에 따라 법률, 경·공매, 금융, 주거 등 여러 지원제도를 이용할 수 있습니다.
따라서 집주인과 연락이 끊겼거나 여러 임차인의 보증금을 돌려주지 못하는 상황, 경매가 진행되는 상황 등이라면 피해자 결정 신청 가능 여부도 함께 알아보는 것이 좋습니다.
-보증금 반환을 위한 지급명령이나 민사소송 검토
임대차계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 법적 절차를 통해 반환을 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다.
대표적으로 지급명령이나 전세보증금 반환청구소송 등이 있습니다.
지급명령은 일정한 금전 지급을 청구할 때 활용할 수 있는 법적 절차지만 상대방의 이의제기 여부나 송달 문제 등에 따라 소송으로 이어질 수도 있습니다.
전세보증금 반환청구소송에서는 임대차계약의 종료 여부와 보증금 반환의무 등을 다투게 될 수 있습니다.
승소판결 등 집행권원을 확보했다고 해서 상대방이 반드시 자발적으로 돈을 지급하는 것은 아니므로 필요한 경우 임대인의 재산에 대한 강제집행 절차까지 검토해야 할 수 있습니다.
보증금의 규모가 크거나 권리관계가 복잡하다면 변호사나 법무사 등 전문가와 상담하여 자신의 상황에 적절한 절차를 선택하는 것이 안전합니다.
-사기가 의심된다면 형사고소도 검토
전세보증금을 돌려받지 못했다고 해서 모든 사건이 형사상 사기죄가 되는 것은 아닙니다.
그러나 임대인이나 관련자가 처음부터 보증금을 반환할 능력이나 의사가 없는 상태에서 임차인을 속였거나, 허위계약이나 이중계약 등의 방법으로 보증금을 편취한 정황이 있다면 형사고소를 검토할 수 있습니다.
이 경우 계약서와 보증금 지급내역뿐만 아니라 상대방이 어떤 설명을 했는지, 계약 당시 실제 권리관계가 어떠했는지 등 여러 자료가 중요할 수 있습니다.
형사고소와 보증금 반환을 위한 민사절차는 목적이 다르므로 고소를 했다고 해서 보증금이 자동으로 반환되는 것은 아니라는 점도 알아두어야 합니다.
따라서 피해금 회수를 위해서는 형사절차와 별도로 필요한 민사적 조치도 함께 검토하는 것이 좋습니다.
-집이 경매에 넘어갔다면 절차를 방치하지 않기
전세사기 피해 주택이 경매나 공매에 넘어간 경우에는 임차인의 권리관계와 배당 절차 등을 확인해야 합니다.
경매 관련 서류를 받았는데도 내용을 이해하기 어렵다는 이유로 그대로 방치해서는 안됩니다.
임차인의 대항력과 우선변제권 여부, 확정일자, 배당요구 필요 여부 등 구체적인 상황에 따라 대응방법이 달라질 수 있기 때문입니다.
HUG에서는 전세사기피해자를 위한 경·공매 관련 지원제도도 운영하고 있으므로 피해자 결정 여부와 자신의 상황에 따라 이용할 수 있는 지원이 있는지 확인해보는 것이 좋습니다.
-공인중개사의 책임이 의심된다면 관련 자료 확인
전세사기는 임대인만의 문제로 끝나지 않는 경우도 있습니다.
계약 과정에서 공인중개사가 중요한 권리관계를 제대로 설명하지 않았거나 허위 내용을 설명하는 등 위법한 행위가 있었다고 의심된다면 중개대상물 확인·설명서와 계약 당시 받은 서류를 다시 확인해야 합니다.
다만 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 공인중개사에게 곧바로 책임을 물을 수 있는 것은 아닙니다.
중개 과정에서 어떤 설명이 이루어졌는지, 중개사의 확인·설명의무 위반 등이 있었는지를 구체적으로 살펴봐야 하므로 관련 자료를 보관하는 것이 중요합니다.
마무리
전세사기 피해가 발생하면 당황한 나머지 집주인의 말만 믿고 기다리거나, 반대로 보증금을 받지 못한 상태에서 급하게 이사를 나가는 실수를 할 수 있습니다.
따라서 가장 먼저 계약서와 송금내역 등 증거자료를 확보하고 등기부등본을 확인한 뒤 보증금 반환을 명확하게 요구하는 것이 중요합니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 검토하고 실제 등기가 완료되었는지 확인한 뒤 움직여야 합니다. 반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행절차도 확인해야 합니다.
또한 전세사기가 의심된다면 전세피해지원센터 상담과 전세사기피해자 결정 신청 가능 여부를 확인하고, 상황에 따라 지급명령, 보증금 반환청구소송, 강제집행, 형사고소 등의 절차를 검토할 수 있습니다.
전세사기는 피해 상황과 주택의 권리관계에 따라 대응방법이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 경매가 시작되었거나 보증금 규모가 큰 경우에는 시간을 지체하지 말고 법률전문가 또는 관련 지원기관을 통해 자신의 상황에 맞는 대응방법을 확인하는 것이 중요합니다.
※ 이 글은 일반적인 법률정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 전세사기 여부, 임차인의 권리 및 구체적인 법적 대응방법은 개별 계약과 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 실제 피해가 발생한 경우 관련 기관이나 법률전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.