새 아파트나 새로 지은 집에 입주하면 깨끗하고 문제가 없을 것이라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제 입주 후 벽이나 천장의 균열, 욕실 누수, 타일 들뜸, 창호 불량, 결로 등 예상하지 못했던 문제가 발견되기도 합니다.
이때 단순히 불편한 부분이라고 생각해 방치하기보다는 해당 문제가 법적으로 하자에 해당하는지 확인하고, 필요한 증거를 확보한 뒤 정해진 절차에 따라 하자보수를 요구하는 것이 중요합니다.
특히 신축 아파트의 하자보수는 하자의 종류에 따라 담보책임기간이 적용될 수 있으므로 문제가 발견되었다면 가능한 한 빨리 대응하는 것이 좋습니다.
이번 글에서는 새로 입주한 집에 하자가 발생했을 때 대처방법과 하자보수 청구방법에 대해 알아보겠습니다.
1. 새로 입주한 집에 하자가 발생했을 때 대처방법
-새로 입주한 집의 하자란 무엇일까
새집에 문제가 있다고 해서 모든 문제가 법적으로 하자로 인정되는 것은 아닙니다.
「공동주택관리법」에서는 공사상의 잘못으로 인해 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생하여 건축물이나 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 하자로 규정하고 있습니다.
신축 아파트에서 흔히 발견할 수 있는 문제로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
- 벽이나 천장의 균열
- 욕실, 베란다, 천장 등의 누수
- 벽지 또는 바닥재의 들뜸
- 타일 균열이나 탈락
- 창문이나 문의 개폐 불량
- 창호 주변의 누수
- 배수 불량
- 결로 또는 단열 관련 문제
- 도장 불량
- 전기, 설비 등의 시공 불량
다만 이러한 현상이 있다고 해서 무조건 하자로 인정되는 것은 아닙니다. 발생 원인과 정도, 설계도서 및 시공 상태 등을 종합적으로 살펴 판단할 수 있습니다.
-하자를 발견하면 사진과 영상을 먼저 남겨둔다
입주 후 하자를 발견했다면 가장 먼저 해야 할 일은 하자의 현재 상태를 기록하는 것입니다.
하자가 발생한 위치와 전체 모습, 문제가 발생한 부분을 사진과 영상으로 남겨두는 것이 좋습니다. 사진을 찍을 때는 하자의 크기와 위치를 알 수 있도록 전체 사진과 가까이 촬영한 사진을 함께 남겨두면 도움이 됩니다.
예를 들어 벽에 균열이 생겼다면 벽 전체에서 균열이 발생한 위치를 확인할 수 있는 사진과 균열 부분을 가까이 촬영한 사진을 각각 보관하는 방법입니다.
누수라면 물이 새는 순간이나 젖은 벽면, 천장의 변색 등을 촬영하고 언제부터 문제가 발생했는지도 기록해 두는 것이 좋습니다.
하자보수를 요청한 문자메시지나 이메일, 관리사무소 접수내용, 시공사와 주고받은 답변 등도 함께 보관하는 것이 좋습니다.
-시공사에서 하자가 아니라고 주장한다면
입주자는 명백한 하자라고 생각하지만 사업주체나 시공사에서는 하자가 아니라고 판단하는 경우도 있습니다.
예를 들어 균열의 정도나 결로 발생 원인, 누수 원인 등을 두고 서로 다른 주장을 할 수 있습니다.
공동주택 하자보수 절차에서는 사업주체가 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해 그 이유를 명확하게 적어 서면으로 통보하도록 하고 있습니다.
따라서 구두로 “하자가 아니다”라는 답변만 듣고 끝내기보다는 가능하면 공식적인 답변 내용을 확인하고 관련 자료를 보관하는 것이 좋습니다.
-하자를 발견했다고 직접 수리하는 것은 신중해야 한다
생활에 불편을 주는 하자가 발견되면 먼저 개인 비용으로 수리하고 싶을 수 있습니다. 하지만 긴급한 상황이 아니라면 시공사나 사업주체에 하자 사실을 알리고 보수 기회를 주는 것이 좋습니다.
하자 상태가 변경되거나 원인이 불분명해지면 이후 하자 여부나 보수비용을 두고 분쟁이 발생할 수 있기 때문입니다.
다만 누수나 전기 문제처럼 방치할 경우 피해가 확대되거나 안전에 위험이 생기는 긴급한 상황이라면 필요한 응급조치를 해야 할 수도 있습니다. 이런 경우에도 가능하면 조치 전후의 사진과 영상, 수리업체의 점검내용, 견적서와 영수증 등을 보관하는 것이 좋습니다.
-하자 때문에 추가 피해가 발생했다면
누수를 오랫동안 방치하여 가구나 가전제품이 손상되거나, 중대한 하자로 인해 별도의 피해가 발생하는 경우도 있습니다.
이러한 경우에는 단순히 하자를 고치는 문제뿐 아니라 구체적인 상황에 따라 손해배상 문제가 함께 발생할 수 있습니다.
다만 손해배상을 요구하려면 하자의 존재뿐 아니라 실제로 어떤 손해가 발생했는지, 하자와 손해 사이에 어떤 관계가 있는지 등이 문제가 될 수 있습니다.
따라서 피해를 입은 물건의 사진과 구입내역, 수리견적서, 영수증 등 손해를 확인할 수 있는 자료도 보관하는 것이 좋습니다.
-하자보수가 제대로 이루어지지 않는다면
하자보수를 청구했는데도 사업주체가 보수하지 않거나 하자 여부 자체를 두고 분쟁이 계속된다면 국토교통부 하자심사분쟁조정위원회의 절차를 활용하는 방법을 검토할 수 있습니다.
하자심사는 공동주택에서 발생한 결함이 하자에 해당하는지 등을 판단하는 절차입니다. 또한 당사자 사이에 하자보수 방법이나 보수비용 등을 두고 분쟁이 있다면 분쟁조정 등의 절차를 이용할 수 있습니다.
신청 과정에서는 하자 발생 사실을 증명할 수 있는 컬러사진과 설명자료, 당사자 사이의 하자보수 청구 및 답변 내용 등 관련 자료가 중요하게 활용될 수 있습니다.
따라서 처음 하자를 발견했을 때부터 증거를 체계적으로 남겨두는 것이 중요합니다.
-하자보수가 끝났다면 다시 확인한다
하자보수를 받았다고 해서 바로 모든 절차를 끝내기보다는 실제 문제가 제대로 해결되었는지 확인하는 것이 중요합니다.
누수나 결로처럼 특정 날씨나 상황에서 다시 나타나는 문제도 있고, 단순히 외관만 보수하여 근본적인 원인이 해결되지 않는 경우도 있을 수 있습니다.
보수 전과 보수 후의 사진을 각각 보관하고 동일한 문제가 다시 발생하는지도 확인하는 것이 좋습니다.
특히 하자담보책임 종료와 관련된 확인서 등에 서명해야 하는 상황이라면 어떤 하자가 보수되었고 미처리된 부분은 없는지 충분히 확인한 후 처리하는 것이 안전합니다.
-새집 하자 발생 시 대처방법 정리
새로 입주한 집에서 하자를 발견했다면 하자 발견 → 사진·영상 촬영 → 하자 내용 기록 → 공식적인 하자보수 접수 → 접수자료 보관 → 보수 결과 확인 순서로 대응하는 것이 좋습니다.
사업주체와 하자 여부 또는 보수방법을 두고 해결되지 않는 분쟁이 발생한다면 하자심사분쟁조정위원회 등의 제도를 활용하는 방법도 검토할 수 있습니다.
무엇보다 중요한 것은 하자를 발견한 뒤 오랫동안 방치하지 않는 것입니다. 하자의 종류에 따라 담보책임기간이 다를 수 있으므로 발견한 즉시 증거를 남기고 정식으로 보수를 요청하는 것이 좋습니다.
2. 새로 입주한 집의 하자보수 청구방법
공동주택의 경우 사업주체는 담보책임기간 안에 발생한 하자에 대해 법에서 정한 자의 청구에 따라 하자를 보수해야 합니다.
입주자는 자신의 세대와 관련된 하자를 발견하면 사업주체 등에 하자보수를 요청할 수 있습니다. 아파트에 따라 관리사무소나 별도의 하자접수센터를 통해 접수하도록 운영하는 경우도 있습니다.
공용부분에 발생한 하자라면 입주자대표회의나 관리주체 등을 통해 보수를 청구하는 방법을 확인할 수 있습니다.
하자보수를 요청할 때는 단순히 “집에 문제가 있습니다”라고 하기보다는 하자 발생 위치, 발견 날짜, 구체적인 상태와 원하는 조치를 명확하게 작성하는 것이 좋습니다.
예를 들어 “안방 창호에 하자가 있습니다”보다 “비가 내릴 때 안방 창호 오른쪽 아래 부분에서 물이 유입되고 있으며 ○월 ○일 처음 확인했습니다”와 같이 구체적으로 작성하면 문제를 확인하기 쉽습니다.
-하자보수 청구는 기록이 남는 방법으로 한다
하자보수 청구에서 중요한 것 중 하나가 언제 하자보수를 요구했는지 입증할 수 있도록 기록을 남기는 것입니다.
시공사나 사업주체가 운영하는 공식 하자접수 시스템이 있다면 이를 이용하고 접수번호와 접수내역을 보관하는 것이 좋습니다.
필요하다면 서면이나 이메일 등 객관적으로 확인할 수 있는 방법을 이용할 수 있으며, 분쟁 가능성이 큰 경우에는 내용증명 등을 활용하는 방법도 고려할 수 있습니다.
하자보수 요청서에는 일반적으로 다음과 같은 내용을 정리하면 좋습니다.
- 아파트 또는 주택의 주소와 동·호수
- 하자가 발생한 장소
- 하자를 발견한 날짜
- 구체적인 하자 내용
- 사진 등 증거자료
- 하자보수를 요청한다는 내용
- 요청 날짜와 연락 가능한 정보
특히 담보책임기간과 관련해 문제가 될 수 있으므로 접수내용과 날짜를 확인할 수 있는 자료를 잘 보관하는 것이 중요합니다.
마무리
새집에 입주한 뒤 누수나 균열, 타일 들뜸, 창호 불량 등의 하자가 발견되면 당황하기 쉽습니다. 하지만 하자가 발생했다고 해서 무조건 개인 비용으로 수리하거나 시공사와 감정적으로 다투기보다는 객관적인 증거를 확보하고 정해진 절차에 따라 하자보수를 요구하는 것이 중요합니다.
특히 하자 사진과 영상, 하자보수 접수일, 사업주체의 답변, 수리내역과 영수증 등을 꾸준히 보관하면 이후 분쟁이 발생했을 때 중요한 자료가 될 수 있습니다.
신축 아파트나 공동주택의 하자보수는 하자의 종류와 발생 시점, 담보책임기간 등에 따라 처리방법이 달라질 수 있습니다. 따라서 하자를 발견했다면 해당 하자의 담보책임기간을 확인하고 가능한 한 신속하게 하자보수를 청구하는 것이 중요합니다.
※ 이 글은 신축 아파트 및 공동주택의 하자보수에 관한 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 내용입니다. 개별 주택의 형태와 계약관계, 하자의 종류 및 발생 시점 등에 따라 적용되는 법률과 책임관계가 달라질 수 있습니다.