새 아파트에 입주한 뒤 벽이나 천장에 균열이 생기거나 욕실 누수, 타일 들뜸, 창호 불량, 결로 등의 문제가 발견되는 경우가 있습니다. 신축 아파트라고 해서 모든 부분이 완벽한 것은 아니기 때문에 입주 후 하자를 발견했다면 하자보수를 요청할 수 있는 기간과 절차를 알아두는 것이 중요합니다.
특히 신축 아파트 하자보수에서는 하자담보책임기간이 중요합니다. 또한 입주자와 사업주체 사이에서 해당 문제가 하자인지, 누가 보수해야 하는지 또는 보수비용을 어떻게 부담할지를 두고 의견이 맞지 않는다면 하자심사·분쟁조정위원회를 통한 해결방법도 고려할 수 있습니다.
이번 글에서는 신축 아파트 하자보수 담보책임기간이란 무엇이고 하자보수 분쟁이 발생했을 대처방법에 대해 알아보겠습니다.
1. 신축 아파트 하자보수 담보책임기간이란
하자보수 담보책임기간이란 공동주택에 발생한 하자에 대해 사업주체가 법에서 정한 범위에서 담보책임을 부담하는 기간을 말합니다.
신축 아파트에서 하자가 발견되었다고 해서 모든 하자에 동일한 기간이 적용되는 것은 아닙니다. 「공동주택관리법」과 같은 법 시행령에서는 내력구조부와 시설공사의 종류에 따라 담보책임기간을 다르게 규정하고 있습니다.
따라서 입주 후 하자를 발견했다면 먼저 어느 공사 부분에서 발생한 문제인지를 확인하고 해당 공사의 담보책임기간이 얼마나 되는지를 살펴볼 필요가 있습니다.
-하자보수 담보책임기간은 몇 년일까
공동주택관리법 시행령에 따르면 공동주택의 내력구조부 하자에 대한 담보책임기간은 10년입니다.
시설공사의 경우에는 공사의 종류에 따라 기간이 달라집니다. 대표적으로 내부 마감과 관련된 미장, 수장, 도장, 도배, 타일, 실내 석공사, 옥내가구, 주방기구 등의 마감공사는 2년의 담보책임기간이 적용됩니다.
옥외 급수, 위생 관련 공사를 비롯한 여러 시설공사는 시행령 별표 4에서 공종별로 기간을 구분하고 있습니다.
따라서 인터넷에서 단순히 ‘신축 아파트 하자보수는 몇 년’이라는 정보만 확인하기보다는 실제 하자가 어느 시설공사 또는 내력구조부에 해당하는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
-담보책임기간은 언제부터 계산할까
담보책임기간의 시작 시점도 중요합니다.
공동주택의 전유부분과 공용부분은 법령에서 정한 기준에 따라 담보책임기간의 기산점을 판단하게 됩니다. 특히 전유부분의 경우 실제 주택 인도일과 관련된 자료가 중요할 수 있습니다.
사업주체는 전유부분을 입주자에게 인도할 때 주택인도증서를 작성하여 관리주체에 인계하도록 규정되어 있으며, 관리주체는 전유부분의 인도일을 공동주택관리정보시스템에 공개하도록 되어 있습니다.
따라서 하자가 발견됐다면 하자의 종류뿐 아니라 해당 세대의 인도 시점과 하자 발생 및 보수청구 시점도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
-하자를 발견하면 담보책임기간이 지나기 전에 보수를 청구한다
하자를 발견했다면 가능한 한 신속하게 사업주체 등에 하자보수를 요청하는 것이 좋습니다.
하자보수를 요청할 때는 전화로만 이야기하고 끝내기보다 나중에 접수 사실과 날짜를 확인할 수 있도록 기록을 남기는 것이 중요합니다.
시공사나 사업주체의 공식 하자접수 시스템을 이용했다면 접수번호와 접수 화면을 보관하고, 이메일이나 서면으로 요청했다면 해당 자료도 보관하는 것이 좋습니다.
하자 부분의 사진과 영상, 최초 발견일, 보수를 요청한 날짜, 사업주체의 답변 등도 함께 정리해 두면 추후 분쟁이 발생했을 때 중요한 자료가 될 수 있습니다.
2. 하자보수 분쟁이 발생했을 때 대처방법
-하자심사란 무엇일까
하자심사는 공동주택에서 발생한 결함이 법적으로 하자에 해당하는지를 판단받는 절차라고 이해하면 쉽습니다.
예를 들어 입주자는 거실 벽의 균열이나 창호 누수가 명백한 하자라고 주장하지만 사업주체는 정상적인 현상이거나 시공상 하자가 아니라고 주장할 수 있습니다.
이처럼 ‘이것이 하자인가 아닌가’ 자체가 쟁점이라면 하자심사를 고려할 수 있습니다.
국토교통부의 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」에서도 하자심사를 건축물의 내력구조부 또는 시설물에서 발생한 하자의 존재 여부나 해당 여부에 관한 다툼에 대해 하자심사·분쟁조정위원회가 하자 여부를 판정하는 절차로 정의하고 있습니다.
-분쟁조정이란 무엇일까
분쟁조정은 하자와 관련해 당사자 사이에 발생한 구체적인 분쟁을 조정하는 절차입니다.
예를 들어 하자가 있다는 점에는 어느 정도 의견이 일치하지만 어떤 방법으로 보수할 것인지, 누가 비용을 부담할 것인지, 손해배상을 얼마나 해야 하는지 등을 두고 다툼이 발생할 수 있습니다.
이런 경우 분쟁조정을 통해 해결을 시도할 수 있습니다.
즉 두 제도를 간단하게 구분하면 다음과 같습니다.
하자심사 → 해당 문제가 하자인지 판단받고 싶을 때
분쟁조정 → 하자보수 방법과 비용 또는 손해배상 등 당사자 사이의 분쟁을 해결하고 싶을 때
실제 사건에서는 구체적인 분쟁 내용에 따라 적절한 절차를 선택해야 합니다.
-하자심사와 분쟁조정은 어디에 신청할까
공동주택 하자와 관련한 하자심사와 분쟁조정은 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회를 통해 신청할 수 있습니다.
신청할 때는 신청하려는 사건이 전유부분인지 공용부분인지, 하자심사인지 분쟁조정인지 등을 정확하게 구분하는 것이 중요합니다.
전유부분의 하자심사는 입주자나 임차인 등이 신청할 수 있으며, 공용부분의 경우에는 입주자대표회의나 관리주체 등 법령과 위원회 규칙에서 정한 신청권자가 신청할 수 있습니다.
또한 전유부분 하자심사는 하자부위 10개소 이내를 한 사건으로 신청하는 것을 원칙으로 하고, 공용부분은 원칙적으로 하나의 하자부위를 한 사건으로 신청합니다.
-하자심사나 분쟁조정 신청 시 준비하면 좋은 자료
하자의 위치와 상태를 객관적으로 확인할 수 있는 자료를 준비하는 것이 중요합니다.
대표적으로 다음과 같은 자료를 정리해 둘 수 있습니다.
- 하자가 발생한 부분의 컬러사진
- 하자의 위치와 상태에 대한 설명자료
- 하자를 촬영한 영상
- 사업주체에 하자보수를 요청한 자료
- 하자접수번호 및 접수내역
- 사업주체가 보낸 답변
- 보수 전후 사진
- 수리견적서 및 영수증
- 손해가 발생했다면 이를 입증할 수 있는 자료
- 필요한 경우 도면이나 관련 계약자료
특히 사진은 하자 부위만 지나치게 확대해서 촬영하기보다 어느 장소에서 발생한 하자인지 알 수 있는 전체 사진과 하자 부분을 자세히 보여주는 사진을 함께 준비하는 것이 좋습니다.
-신청 이후에는 어떤 절차로 진행될까
위원회에 하자심사나 분쟁조정을 신청하면 신청내용과 제출서류 등을 확인하게 됩니다.
신청서에 필요한 내용이나 첨부자료 등이 빠져 있다면 보완을 요구받을 수 있으며, 정해진 기간 내에 보완하지 않으면 신청이 각하될 수 있으므로 안내받은 내용을 확인해야 합니다.
신청이 정상적으로 접수되면 상대방에게 신청내용이 통지되고, 상대방은 특별한 사정이 없다면 통지를 받은 후 정해진 기간 내에 답변서를 제출하게 됩니다.
필요한 경우 현장조사나 자료검토 등의 절차가 이루어질 수 있으며 이를 바탕으로 하자 여부를 판단하거나 당사자 사이의 분쟁을 조정하게 됩니다.
-하자심사와 분쟁조정 처리기간은 얼마나 걸릴까
공동주택관리법에서는 하자심사와 분쟁조정의 처리기간을 원칙적으로 신청을 받은 날부터 60일 이내로 규정하고 있습니다.
다만 공용부분의 경우에는 90일 이내입니다.
신청서의 흠결을 보완하는 기간이나 별도의 하자감정에 소요되는 기간은 이 처리기간에서 제외될 수 있습니다.
또한 정해진 기간 안에 절차를 완료하기 어려운 경우에는 법에서 정한 절차에 따라 한 차례, 30일 이내에서 연장될 수 있습니다.
따라서 신청했다고 해서 반드시 정확히 60일 또는 90일 만에 모든 절차가 끝나는 것은 아니라는 점도 알아둘 필요가 있습니다.
-하자로 판정되면 어떻게 될까
하자심사 결과 해당 시설물이 하자로 판정되면 사업주체는 판정 내용에 따라 필요한 하자보수를 이행해야 할 수 있습니다.
법정기간 안에 하자보수를 이행하지 않는 경우에는 행정상 제재 문제가 발생할 수도 있습니다.
따라서 사업주체가 계속해서 “하자가 아니다”라고 주장해 당사자 사이에서 해결되지 않는 경우라면 하자심사 절차가 객관적인 판단을 받는 방법 중 하나가 될 수 있습니다.
다만 하자심사 결과가 자신의 주장과 다르다고 해서 임의로 결과를 무시하기보다는 재심이나 다른 법적 절차가 가능한지 확인하는 것이 좋습니다.
-분쟁조정이 성립하면 어떤 효력이 있을까
분쟁조정에서는 위원회의 절차를 통해 당사자 사이의 합의를 유도하게 됩니다.
조정이 성립하여 조정서를 작성한 경우에는 법에서 정한 효력이 발생합니다. 따라서 단순한 권고 정도라고 생각해서 내용을 제대로 확인하지 않고 동의해서는 안 됩니다.
하자보수의 범위와 방법, 보수비용, 손해배상금, 이행시기 등이 조정내용에 포함되어 있다면 자신이 동의하는 내용인지 충분히 확인하는 것이 중요합니다.
-하자분쟁을 예방하려면 처음부터 증거를 남겨야 한다
하자보수 분쟁에서 가장 아쉬운 경우 중 하나가 실제로 문제가 있었지만 입주자가 이를 증명할 자료를 충분히 남겨두지 않은 경우입니다.
누수나 결로처럼 특정 상황에서만 나타나는 하자는 보수업체가 방문했을 때 증상이 나타나지 않을 수도 있습니다. 따라서 문제가 발생했을 때 사진과 영상을 바로 촬영하는 것이 좋습니다.
또한 전화통화만으로 하자보수를 요청하기보다는 공식 하자접수 시스템이나 이메일, 서면 등 접수일과 요청내용을 확인할 수 있는 방법을 함께 이용하는 것이 좋습니다.
하자보수를 받았다면 보수 전과 보수 후의 상태도 각각 촬영해 두는 것이 좋습니다.
마무리
신축 아파트에 하자가 발생했을 때는 해당 하자의 종류와 담보책임기간을 확인하는 것이 중요합니다.
공동주택의 하자담보책임기간은 모든 하자에 동일하게 적용되는 것이 아니며 내력구조부는 10년, 시설공사는 공종에 따라 서로 다른 담보책임기간이 적용됩니다.
또한 사업주체와 하자 여부를 두고 다툼이 발생했다면 하자심사를, 그리고 하자보수 방법이나 비용이나 손해배상 등을 두고 분쟁이 발생했다면 분쟁조정을 검토할 수 있습니다.
무엇보다 중요한 것은 하자를 발견했을 때부터 사진과 영상, 하자보수 접수내역, 사업주체의 답변 등을 체계적으로 보관하는 것입니다. 하자담보책임기간이 지나기 전에 필요한 하자보수를 청구하고 분쟁이 해결되지 않는다면 하자심사·분쟁조정위원회의 절차를 확인하여 적절하게 대응하는 것이 좋습니다.
※ 이 글은 신축 아파트 및 공동주택 하자에 관한 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 내용입니다. 실제 담보책임기간과 신청자격, 하자 여부 및 법적 책임은 공동주택의 유형, 공종, 하자 발생 시점과 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.